知り合いから土地の一部を購入するときに知っておきたい「分筆登記」のお話

公開日：2026/06/07(日) 更新日：2026/06/06(土) 家づくりアドバイザー森島

こんにちは。尾道市の注文住宅「さんわの家」家づくりアドバイザーの森島です。

先日、尾道市で家づくりをご検討中のお客様から、土地についてのご相談をいただきました。

内容としては、
「知り合いの方が持っている土地の一部を分けてもらって、そこを購入して家を建てたい」
というお話でした。

こういったご相談は、実は珍しいことではありません。

親戚の土地の一部を譲ってもらう。
知り合いの方が持っている広い土地の一部を購入する。
ご実家の敷地の一部に家を建てる。

尾道市周辺でも、このようなお話はよくあります。

ただ、ここで大切になるのが「土地の一部を買う」という場合、

そのまますぐに売買できるわけではないということです。

土地の一部だけを購入する場合には、多くの場合「分筆登記」という手続きが必要になります。

今回は、知り合いの方から土地の一部を分けてもらって購入する場合に知っておきたい、

土地の分筆登記について、できるだけ分かりやすくお話しします。

1. 土地の分筆登記とは？

まず、土地の分筆登記とは何かというと、簡単に言えば「1つの土地を、

登記上いくつかの土地に分ける手続き」のことです。

たとえば、1つの大きな土地があったとします。
その土地全体ではなく、道路側の一部だけを購入して家を建てたい。

このような場合、今のままだと登記上は1つの土地です。
つまり、「どこからどこまでが購入する部分なのか」が正式には分かれていない状態です。

そこで、測量をして、境界を確認して、購入する部分を1つの土地として分ける必要があります。
これが分筆登記です。

よくあるのが、
「このあたりを分けてもらう予定です」
「だいたいこの辺までを買う話になっています」
という段階でご相談に来られるケースです。

もちろん、最初はそのような話し合いから始まることが多いです。
ただ、実際に土地を購入して家を建てるとなると、「だいたい」では進められません。

土地の広さ、形、道路との関係、隣地との境界などをきちんと確認して、正式に分ける必要があります。

特に知り合い同士の売買の場合、最初は話がしやすい反面、

細かい確認が後回しになることもあります。
お互いに良い関係のまま進めるためにも、早い段階で分筆について理解しておくことが大切です。

2. 知り合い同士の土地売買で気を付けたいこと

知り合いの方から土地を分けてもらう場合、まず気を付けたいのが「境界」です。

土地には、隣の土地との境目があります。
ただ、古い土地の場合は境界杭が見当たらなかったり、

昔の図面と実際の土地の形が違っていたりすることがあります。

「昔からここが境界だと思っていた」
「このブロック塀までがうちの土地だと思っていた」
という感覚と、正式な登記や測量の内容が違うこともあります。

そのため、分筆をする際には、土地家屋調査士さんに依頼して測量を行い、境界を確認していくことになります。
場合によっては、隣地の方との立会いが必要になることもあります。

次に大切なのが、「本当に家が建てられる土地になるか」という点です。

土地を分けてもらえたとしても、その土地に希望通りの家が建てられるとは限りません。

たとえば、道路にきちんと接しているか。
車の出入りはしやすいか。
上下水道の引き込みはできるか。
土地の形が建物計画に合っているか。
建築基準法上、問題なく建てられるか。

このあたりは、家づくりを考えるうえでとても大事なポイントです。

土地の面積だけを見ると十分に見えても、形が細長かったり、道路との接し方が悪かったりすると

駐車場が取りにくい、希望の間取りが入りにくい、ということもあります。

また、尾道市周辺では、道路が狭い場所や高低差のある土地もあります。
見た目には良さそうな土地でも、実際に建てるとなると造成工事や給排水工事などで費用がかかる場合もあります。

「知り合いから安く譲ってもらえるから大丈夫」と思って進めたあとに、

思わぬ費用がかかることもありますので、早めの確認が大切です。

3. 分筆登記の大まかな流れ

分筆登記は、一般的には土地家屋調査士さんに依頼して進めます。

大まかな流れとしては、まず現在の土地の資料を確認します。
登記簿、公図、地積測量図などを確認し、今の土地がどのように登記されているかを調べます。

次に、現地で測量を行います。
土地の形や境界の位置を確認し、必要に応じて隣地の方や道路の管理者と立会いを行います。

そのうえで、「どこで土地を分けるのか」を決めていきます。

ここで大切なのは、単純に面積だけで分けないことです。

たとえば、
「50坪くらいあれば大丈夫かな」
と思っていても、土地の形や道路の位置によって、実際に建てられる家の大きさや駐車計画は変わります。

家を建てる目的で土地を分ける場合は、建物の配置、駐車場、庭、玄関までの動線、給排水のルートなども考えながら、

分ける位置を決めることが大切です。

分ける位置が決まったら、土地家屋調査士さんが必要な図面や書類を作成し、法務局へ分筆登記を申請します。

登記が完了すると、もともと1つだった土地が、登記上も別々の土地になります。
その後、購入する土地について売買契約を行い、所有権移転登記を進める流れになります。

分筆登記は土地家屋調査士さん、所有権の移転は司法書士の先生が関わることが一般的です。
そして、家を建てる計画については住宅会社と一緒に確認していく形になります。

つまり、土地の一部を購入して家を建てる場合は、土地家屋調査士さん、司法書士さん、住宅会社など、

複数の専門家が関わることになります。

4. 家を建てる前提なら、分筆前の相談が大切です

今回のように、尾道市で知り合いの方から土地の一部を分けてもらって購入する場合、

私たちが特にお伝えしたいのは「分筆する前に、家づくりの目線で確認しましょう」ということです。

土地を分けたあとで、
「もう少し間口を広くしておけばよかった」
「駐車場が2台取りにくい」
「希望していた平屋が入りにくい」
「水道の引き込み費用が思ったよりかかる」
ということが分かると、計画の見直しが大変になる場合があります。

分筆は、土地を正式に分ける大切な手続きです。
だからこそ、先に家のイメージをある程度考えておくことが大切です。

何坪くらいの家を建てたいのか。
平屋がいいのか、2階建てがいいのか。
車は何台停めたいのか。
庭や物干しスペースは必要なのか。
将来的に親御さんとの同居や、子ども部屋の使い方をどう考えるのか。

こういった暮らし方まで考えたうえで土地を分けると、後からの後悔を減らしやすくなります。

知り合いの方から土地を譲ってもらうお話は、条件が合えばとても良いご縁になります。
ただし、土地の境界、道路、ライフライン、建築条件、費用、税金など、確認することは意外と多いです。

さんわの家では、土地を購入する前の段階から、建物計画と合わせてご相談いただけます。

「この土地の一部を買って家が建てられるのかな？」
「どのくらいの広さで分けてもらえばいいのかな？」
「分筆する前に、間取りが入るか見てほしい」

そんな段階でも大丈夫です。

土地の話だけで進めるのではなく、家づくり全体を見ながら考えることが大切です。

尾道市で、知り合いの方から土地の一部を購入して家づくりを考えている方は、分筆を進める前に、ぜひ一度ご相談ください。
後から困らないように、一緒に確認しながら進めていきましょう。

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